北京荨麻疹中医医院 http://m.39.net/disease/a_9506127.html什么是保障性租赁住房?
保障性租赁住房是指*府给予土地、财税、金融等*策支持，多主体、多渠道供给的租赁住房。主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民*府按照保基本的原则合理确定。
发展保障性租赁住房意义？
发展保障性租赁住房，不仅能有效缓解城市新市民、青年人的住房困难，而且对促进房地产市场平稳健康发展能起到积极作用。加快发展保障性租赁住房，还将有力支撑以人为核心的城镇化健康发展，提高城镇化质量，促进实现全体人民居有所居，对于推动我市建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度意义重大。
*策支撑：
年6月，住建部等七部门联合制定《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》的发布，旨在发展公共租赁住房，以解决城市中等偏低收入家庭住房困难。自此，公租房加入了保障房体系。“十二五”规划明确提出加大保障性安居工程建设，计划每年新建保障性住宅万套。
年，公租房与廉租房并轨为公共租赁住房，消减并停止供应经适房，保障方式由只售不租彻底改革为只租不售。
年7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，旨在从基础制度、土地、审批、资金、金融、以及税收*策等几大方面支持保障性租赁住房的发展。
年12月，中央经济工作会议表示，“要坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。
《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》的工作要求，助力盘活存量资产，拓宽保障性租赁住房建设的权益型资金来源，促进房地产市场平稳健康发展。
今年以来《“十四五”新型城镇化实施方案》具体提出，培育发展住房租赁市场，盘活存量住房资源，扩大租赁住房供给，完善长租房*策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。与此同时上交所、深交所分别发布《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第4号——保障性租赁住房（试行）》《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第4号——保障性租赁住房（试行）》对保障性租赁住房REITs的上市审核和持续监管事项进行了细化安排。保障性租赁住房REITs指引自发布之日起施行。
保障性租赁住房现状：
截止今年2月初，全国有19个省份披露了年度保障性租赁住房筹建计划。与去年相比，这些省份不仅包含浙江、广东等人口流入大省，还新增了黑龙江、内蒙古等“七人普”中人口净流出省份；从筹集规模来看，上海、北京、湖北、福建、辽宁、广西、安徽等地今年计划新开工（筹集）的保障性租赁住房规模是的2.4～4.5倍，其中北京、上海两地两年计划新增供应量约占“十四五”期间新增供应总量的50%左右。
在过往2年内，全国租赁住房市场稳步上涨，集中式租赁住房规模较年增长.9%，第一梯队城市需求驱动力十分强劲，平均出租率达90%，平均续约率上升至57.6%。
目前全国已有近30个省区市出台了加快发展保障性租赁住房的实施意见。年全国40个城市新筹集保障性租赁住房94.2万套（间），超额完成93.6万套（间）的筹集计划。年将大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房万套（间）。根据住建部规划，“十四五”期间，将在40个重点城市计划筹集保障性租赁住房万套（间），这意味着年全年“任务单”接近五年规划的37％。
保障性租赁住房需求分析：
全国第七次人口普查显示，我国流动人口较年人口普查时实现约70％的超预期增长；截至年，流动人口为3.76亿人，大幅高于年公布的2.36亿人。部分流动人口在就业地稳定居住生活，住房问题是中长期待解问题之一。
保障性租赁住房资产证券化扶持：
年4月，证监会和住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，鼓励发行住房租赁资产证券化产品。
年7月2日，国家发改委印发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs项目。
年2月，银保监会、住房和城乡建设部联合印发《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，提出构建要以人民为中心、以市场化为导向、以风险可控为前提、以多方协同为保障，构建多层次、广覆盖、风险可控、业务可持续的保障性租赁住房金融服务体系。
年5月27日，证监会办公厅与国家发展改革委办公厅联合发布了《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》。
保障性租赁住房探索证券化之路：
年7月27日，昆明市公租房公司成功发行首期10亿元中期票据。是全国第一单以公共租赁住房专业投资建设运营企业注册成功的中期票据。票面成本为5.44%/年。
年12月28日，龙湖集团率先获得上海证券交易所预审核通过、中国证监会核准授予发行总规模不超过50亿元公募住房租赁专项债券的发行权利，该产品为全国首单住房租赁专项债券。专项债券票面利率5.6%，募集资金将主要用于集团在上海、成都等一二线城市的长租公寓项目建设，主体和债券信用评级均为最高评级AAA。
年5月9日，深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划获深交所评审通过。专项计划是全国首单公共人才租赁住房类REITs（房地产投资信托基金）产品。该专项计划由深创投不动产基金管理（深圳）有限公司作为总协调人发起设立，采用储架发行模式，总额度亿元，以原始权益人深圳市人才安居集团有限公司（下称安居集团）持有的深圳市范围内人才租赁住房作为标的物业资产。首期产品预计发行规模31亿元，期限19年，安居集团为专项计划提供信用支持，优先级和中间级资产支持证券均获得AAA评级。
年11月15日由长江资管担任计划管理人“长江资管-武汉地产公租房资产支持专项计划”成功发行！产品规模8.亿元，底层物业资产为武汉市保障性安居工程项目，这是全国首单保障性公共租赁房资产证券化项目。
年4月8日，海南省人才租赁住房第一期资产支持专项计划（以下简称海南人才租赁住房类REITs）挂牌仪式在深交所举行。海南人才租赁住房类REITs是全国首单省级人才租赁类REITs产品，也是海南省发行的首单REITs产品。产品发行总规模8.7亿元，期限18年（每3年进行开放退出），优先级证券评级AAA，票面利率4.50%，创同期同类产品发行成本新低。
年8月18日，全国首单公共租赁住房类REITs产品——“国开-北京保障房中心公租房资产支持专项计划”（下称专项计划）成功发行，“国开-北京保障房中心公租房资产支持专项计划”由国家开发银行和北京金控集团担任专项计划统一协调人，国开证券为专项计划管理人和主承销机构，北京保障房中心为专项计划资产服务机构，首都建设投资引导基金担任基金管理人，底层资产为北京保障房中心持有的公共租赁住房。该专项计划发行总额4亿元，其中，优先级规模3.8亿元，次级规模0.2亿元，期限18（3+3+3+3+3+3）年，优先级证券评级为AAA。产品优先级票面利率3.35%，创当年不动产资产证券化产品新低，创公租房资产证券化产品有史以来最低。
年4月21日，一创天恒-国家新媒体产业园区世界集住房租赁资产支持专项计划”（简称“天恒住房租赁类REITs”）成功完成发行设立，原始权益人为天恒集团子公司天恒原信，标的资产是位于北京市国家新媒体产业园区基地的“天恒世界集”租赁住房物业资产。产品总规模13亿元，证券期限18年（3+3+3+3+3+3），其中优先A类证券规模5.1亿元，票面利率3.90%，优先B类证券规模2.9亿元，票面利率5.00%。天恒住房租赁类REITs是全国首单科创文创园区租赁住房类REITs项目，也是上交所首单采用单SPV架构的类REITs项目。
年5月，全国首单保障性租赁住房债务融资工具——成都兴城人居地产投资集团股份有限公司年度第一期定向债务融资工具（保障性租赁住房），近日在银行间债券市场成功簿记建档发行。该债券由成都银行股份有限公司担任主承销商，成都兴城人居地产投资集团股份有限公司为发行人，注册金额10亿元，首期发行2亿元，债券期限3年，票面利率3.45%，创中西部同评级、同期限、同品种债券最低发行利率。本次保障性租赁住房债务融资工具的募集资金将全部用于已取得住建部门颁发项目认定书的保障性租赁住房建设。
同月首开股份作为核心企业的“融信通达（天津）商业保理有限公司年度飞驰-林语第一期定向资产支持票据”在银行间市场成功发行，这是全国银行间首单住房租赁类REITs产品。上述项目规模9亿元，其中优先档8.99亿元，期限15年，AAA评级；次级档0.01亿元，无评级。项目资产全部为租赁住房。
年8月11日，临港集团在银行间债券市场成功发行碳中和保障性租赁住房中期票据。此次债券发行规模为5亿元，发行票面利率2.52%，是全国首单“保障性租赁住房+碳中和”双标签绿色债券，将为临港新片区实体经济的低碳发展注入“金”久不衰的资本动力。
保障性租赁住房发行基础设施公募REITs的探索：
年5月27日“红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”、“中金厦门安居人才保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”项目申请材料分别通过深交所和上交所业务系统申报，标志着全国首批保障性租赁住房基础设施公募REITs项目正式进入项目申报审核阶段。
年7月29日，华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金项目申请材料通过上交所业务系统申报并于8月5日通过审核，于12日正式询价。
年7月16日，海南省住房和城乡建设厅等九家单位联合发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，明确提出在把控风险的前提下，探索在保障性租赁住房领域开展不动产投资信托基金（REITs）试点工作。
年6月份，保障性租赁住房被纳入基础设施REITs试点项目后，相关试点工作逐步在全国展开。据公开信息不完全统计，截至年7月17日，已有浙江、广东、山东、上海、江西、湖南等12个省份在加快发展保障性租赁住房相关*策中明确提出，支持开展保障性租赁住房REITs试点。
保障性租赁住房租金机制：
我国的保障性租赁住房筹建主体和方式多元，项目建设主体和方式的不同，以及项目出租对象不同，在各地享受的*府补助、低息贷款、土地出让价款减免等财*优惠不同，这部分优惠在租金中体现，因此部分城市依据筹建主体或出租对象分类制定保租房租金标准。
根据对租金标准的明确程度和折扣力度，可以分为四个层次：
（1）仅明确保租房租金接受*府指导。如广州省要求地市建立保障性租赁住房租金定价与监控机制，对保租房项目租金实施监控指导，定期公开周边市场租金参考价。并未明确指出保租房租金要低于市场租赁住房租金。
（2）明确保租房租金低于同地段同品质市场租赁住房租赁租金。浙江省、山东省、河北省、江苏省、湖南省、河南省、江西省、福建省、云南省，以及厦门市、赣州市、杭州市、石家庄市、邯郸市、天津市、东莞市、太原市、洛阳市等省市沿用国办22号文表述，即“租金标准按低于同地段同品质的市场租赁住房评估租金执行”。
（3）明确保租房租金不高于同地段同品质市场租赁住房评估租金的95%或90%。海南省、安徽省、吉林省，以及南昌市、南京市、西安市、长春市、南宁市等省市将租金标准进一步量化，数值区间大致低于市场价的5%~10%。
（4）明确保租房租金不高于同地段同品质市场租赁住房评估租金的80%或85%。武汉市、嘉兴市、兰州市、青岛市将租金标准进一步降低，租金大致低于市场价的15%-20%。
对于保障性租赁住房价格调整机制，《北京市住房租赁条例》已于近日通过审议并正式公布，将从年9月1日起正式实施。《条例》规定，北京市住房和城乡建设部门应当加强住房租赁价格监测，建立健全相关预警机制。住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时，*府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施，稳定租金水平，并依法报国务院备案。如果出租人拒不执行，由市场监督管理部门依法处理。
目前我国的保障性租赁住房定价策略以*府限价为主，大部分强制要求市场供给的保障性租赁住房的租金明显低于同品质同地段的市场化租赁住房的平均租金水平。
在以保障房或者公租房为底层资产探索发行基础设施公募REITs过程中还有很多未完善的地方，划拨土地定价问题、不同地域估值问题、项目未来可持续发展机制、税收等都需要在推进过程中探索出真正适应的一条全方位保障可持续健康发展之路。
目前最重要的是，我国保租房租金标准很难突破现有租金监管制度，如何提升保障性租赁住房REITs的价值和收益率是住房租赁类REITs需要经受的考验也是长期发展需要面临的重要课题。
